用途地域とは？13種類を5分で理解【調べ方・建てられる建物・制限まで】2026年版

「こんな建物が建つとは思わなかった」を防ぐために

閑静な住宅街だと思って土地を購入したら、隣にパチンコ店が建った。将来カフェを開こうと思って土地を買ったら、その地域では飲食店が建てられなかった。マンション投資のために購入した土地に、高さ制限があって希望の階数が建てられなかった——。

こうしたトラブルの多くは、​用途地域を事前に確認していれば防げたケースです。

このガイドでは、用途地域の基本から13種類の内容、調べ方まで、不動産購入前に知っておくべきことをまとめて解説します。

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用途地域とは

用途地域とは、都市計画法に基づいて市区町村が定める「土地の使い方のルール」です。日本全国の都市計画区域内の土地は、13種類の用途地域のいずれかに分類されており、それぞれの地域ごとに建てられる建物の種類・高さ・容積率・建蔽率が定められています。

用途地域を定める目的は、住居・商業・工業などの機能を適切に配置し、生活環境を守ることです。住宅地に工場が建ったり、静かな住宅街に大型商業施設が乱立したりしないよう規制しています。

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用途地域の13種類

用途地域は大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分類され、合計13種類あります。

住居系（8種類）

第一種低層住居専用地域 最も制限が厳しい住居専用地域。低層住宅（2〜3階建て）のための地域で、小規模な店舗や事務所以外は建てられません。静かな住環境が守られます。

第二種低層住居専用地域 第一種と同様の低層住居専用地域ですが、小規模な飲食店・コンビニなど一部の店舗が許可されます。

第一種中高層住居専用地域 マンションなど中高層住宅のための地域。病院・大学・500㎡以下の店舗が建てられます。

第二種中高層住居専用地域 第一種中高層に加え、1,500㎡以下の店舗や事務所が建てられます。

第一種住居地域 住居の環境を守りながら、3,000㎡以下の店舗・事務所・ホテルが建てられます。住宅と商業が混在する地域。

第二種住居地域 第一種住居地域より制限が緩く、大規模な店舗・カラオケボックス・パチンコ店なども建てられます。

準住居地域 道路沿いの自動車関連施設（ガソリンスタンド・カーディーラー）と住宅が混在する地域。

田園住居地域 2018年に追加された最も新しい用途地域。農地と低層住宅が共存する地域で、農産物直売所なども建てられます。

商業系（2種類）

近隣商業地域 周辺住民の日常的な買い物を支える商業地域。スーパー・飲食店・銀行などが建てられます。

商業地域 百貨店・映画館・オフィスビルなど、大規模な商業施設が建てられる地域。容積率が高く、高層ビルの建設も可能です。ただし住環境は保護されません。

工業系（3種類）

準工業地域 環境への影響が少ない工場と住宅が混在できる地域。マンションや店舗も建てられます。

工業地域 あらゆる工場が建てられる地域。住宅・学校・病院・ホテルも建築可能ですが、環境面での配慮が必要です。

工業専用地域 工場のみのための地域。住宅・学校・病院・店舗・ホテルは建てられません。最も工業に特化した地域です。

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用途地域の調べ方

方法1：用途地域チェッカーを使う（最速）

用途地域チェッカーに住所や地図上の地点を入力するだけで、その土地の用途地域を瞬時に確認できます。

国土交通省の公式データを使用しているため、正確な情報を無料で確認できます。登録不要で今すぐ使えます。

方法2：市区町村の都市計画図で確認する

各市区町村の役所・ホームページで都市計画図が公開されています。ただし、地図が見づらく、慣れていないと判読が難しいです。

方法3：不動産業者に確認する

不動産の売買・賃貸の際には、重要事項説明書に用途地域が記載されます。ただし購入前に自分で確認しておくことが重要です。

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用途地域で何が決まるのか

用途地域は建物の種類だけでなく、以下の建築規制も決定します。

建蔽率（けんぺいりつ）

敷地面積に対する建築面積の割合の上限。例えば建蔽率60%なら、100㎡の土地に建物の1階部分は最大60㎡まで。

容積率（ようせきりつ）

敷地面積に対する延床面積の割合の上限。例えば容積率200%なら、100㎡の土地に合計200㎡の床面積が建てられます。高層ビルが建てられるかどうかはここで決まります。

高さ制限

第一種・第二種低層住居専用地域では、建物の高さが10m（または12m）に制限されます。

日影規制

隣接する建物への日照を確保するための規制。住居系地域で適用されます。

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不動産購入前に確認すべきポイント

チェック1：現在の用途地域を確認する

まず対象の土地・物件の用途地域を確認します。用途地域チェッカーで住所を入力するだけで即確認できます。

チェック2：将来の計画変更リスクを確認する

用途地域は都市計画の変更により将来変わる可能性があります。市区町村の都市計画課に将来の計画を確認することをお勧めします。

チェック3：周辺地域の用途地域も確認する

自分の土地が住居系であっても、隣接する土地が商業系・工業系の場合、将来的に環境が変わる可能性があります。ハザードマップ確認と合わせて周辺環境も確認しましょう。

チェック4：建てたい建物が建てられるか確認する

土地を購入する前に、その土地に建てたい建物・用途が用途地域の規制内かどうかを確認します。特に店舗・事務所・工場を建てる予定がある場合は必須です。

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よくある疑問

Q：用途地域は変更されることがありますか？

はい。都市計画の見直しにより変更されることがあります。大きな開発計画がある地域では、用途地域が変更されて建築規制が緩和・強化されることがあります。購入前に市区町村の都市計画課に将来計画を確認することをお勧めします。

Q：用途地域外の土地はどうなりますか？

都市計画区域外の土地には用途地域が設定されていないため、建築規制が緩くなります。ただし、独自の条例などによる規制がある場合もあります。

Q：用途地域を調べるのに費用はかかりますか？

用途地域チェッカーは無料・登録不要で利用できます。市区町村の窓口でも無料で確認できます。

Q：用途地域と防火地域の違いは何ですか？

用途地域は「何を建てるか」を規制し、防火地域・準防火地域は「どのような耐火性能の建物を建てるか」を規制します。両方の規制が重複して適用されます。

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まとめ

不動産購入・土地活用前に用途地域で確認すべきポイントは5つです。

1. 対象地の用途地域を用途地域チェッカーで確認する
2. 建てたい建物・用途が規制内かどうかを確認する
3. 建蔽率・容積率・高さ制限を把握する
4. 周辺地域の用途地域も合わせて確認する
5. 将来の都市計画変更リスクを市区町村に確認する

用途地域チェッカーで、今すぐ確認できます。