用途地域の調べ方｜住所だけで建ぺい率・容積率を確認する方法【2026年版】

はじめに：なぜ用途地域を知る必要があるのか

土地を買おうとしたとき、家を建てようとしたとき、店舗を出そうとしたとき。最初に必ず確認しなければならないのが「​用途地域​」です。

用途地域とは、その土地に何が建てられるか、どのくらいの大きさの建物が建てられるかを決める、都市計画法に基づく区分です。住宅街なのに突然パチンコ店が建ったり、商業地のはずなのに住宅しか建てられなかったり――そういった混乱を防ぐために、土地ごとに用途と制限が定められています。

この記事では、以下のことを解説します：

• 用途地域とは何か（13種類の意味と違い）
• 用途地域を住所から無料で調べる方法
• 建ぺい率・容積率の読み方と計算方法
• 用途地域別の建築制限一覧
• よくある間違い・注意点

すべて国土交通省「不動産情報ライブラリ」の公的データを使った具体的な手順で説明します。

用途地域とは：13種類の区分と意味

用途地域は都市計画法第8条で定められた地域区分で、現在は13種類に分かれています。大きく分けると「住居系（8種類）」「商業系（2種類）」「工業系（3種類）」です。

住居系の用途地域（8種類）

用途地域	概要	主な制限
第一種低層住居専用地域	低層住宅のための地域	高さ10mまたは12mまで、店舗併用住宅は床面積50㎡以下
第二種低層住居専用地域	低層住宅と小規模店舗	高さ10mまたは12mまで、150㎡以下の店舗可
第一種中高層住居専用地域	中高層住宅のための地域	病院・大学・500㎡以下の店舗可
第二種中高層住居専用地域	中高層住宅と店舗	1,500㎡以下の店舗・事務所可
第一種住居地域	住宅と一定の商業施設	3,000㎡以下の店舗・事務所可
第二種住居地域	住宅と幅広い商業施設	10,000㎡以下の店舗・事務所、カラオケ可
準住居地域	道路沿いの住宅・店舗	自動車関連施設、住宅と複合
田園住居地域	農地と低層住宅の調和	2017年新設、農産物直売所等可

商業系の用途地域（2種類）

用途地域	概要
近隣商業地域	近隣住民向けの商店街
商業地域	銀行・映画館・百貨店など商業全般

工業系の用途地域（3種類）

用途地域	概要
準工業地域	軽工業・サービス施設、住宅も可
工業地域	工場メイン、住宅も建てられる
工業専用地域	工場専用、住宅は建てられない

用途地域を住所から無料で調べる3つの方法

方法1：国土交通省「国土数値情報ダウンロードサイト」

公式の生データは国土交通省が無償で公開しています。シェープファイルやGeoJSON形式でダウンロードできますが、GISソフトの操作が必要で一般ユーザーには難しいのが現状です。

方法2：自治体の都市計画図

ほとんどの市区町村が「都市計画図」をWeb公開しています。ただし、自治体ごとにシステムが異なり、住所検索ができない、PDFのみの公開、最新化されていないなど課題があります。

方法3：yamada-tools.jp の用途地域チェッカー

yamada-tools.jp の用途地域チェッカーは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」のAPIを直接利用しています。​住所を入力するだけで、その土地の用途地域、建ぺい率、容積率を即座に確認できます。

登録不要、完全無料、データはサーバーに保存されません。

建ぺい率・容積率の読み方と計算方法

用途地域とセットで覚えておきたいのが「建ぺい率」と「容積率」です。

建ぺい率（建蔽率）とは

敷地面積に対する建築面積の割合です。「建物を真上から見たときの影の大きさ」と考えるとわかりやすいでしょう。

計算式： 建ぺい率（%）＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100

例：100㎡の敷地で建ぺい率60%なら、建築面積は最大60㎡。

容積率とは

敷地面積に対する延床面積の割合です。「建物の総床面積はどこまで作れるか」を表します。

計算式： 容積率（%）＝ 延床面積 ÷ 敷地面積 × 100

例：100㎡の敷地で容積率200%なら、延床面積は最大200㎡（2階建てなら各階100㎡など）。

よくある建ぺい率・容積率の組み合わせ

用途地域	建ぺい率	容積率
第一種低層住居専用地域	30〜60%	50〜200%
第一種中高層住居専用地域	30〜60%	100〜500%
商業地域	80%	200〜1300%
工業専用地域	30〜60%	200〜400%

実際の数値は自治体ごとに異なります。必ず該当土地の数値を確認してください。

ケース別の活用方法

ケース1：マイホームを建てたい

気になる土地が見つかったら、契約前に用途地域・建ぺい率・容積率を確認しましょう。例えば「第一種低層住居専用地域・建ぺい率40%・容積率80%」なら、3階建ては建てられない可能性が高く、土地100㎡なら建築面積40㎡・延床面積80㎡が上限です。

ケース2：店舗を出したい

例えばカフェを出したい場合、第一種低層住居専用地域では床面積50㎡以下の併用住宅のみ。本格的なカフェは第二種低層以上が必要です。物件契約前に必ず確認してください。

ケース3：不動産投資・賃貸経営

中高層マンションを建てたい場合、第一種・第二種中高層住居専用地域以上が必要です。容積率も重要で、容積率が高いほど多くの戸数を確保できます。

ケース4：相続した土地の活用

相続した土地の最適な活用方法を検討する際、まず用途地域を確認します。住居系なら住宅・賃貸、商業系なら店舗・事務所、工業系なら倉庫・工場など、用途地域に応じた活用が可能です。

注意点：用途地域だけでは判断できないこと

用途地域は基本ルールですが、以下の追加規制で実際の建築は制限されます：

• 高さ制限：絶対高さ、斜線制限、日影規制
• 防火地域・準防火地域：耐火建築物の義務
• 景観地区・風致地区：デザイン・色彩の制限
• 接道義務：建築基準法上、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接している必要
• その他の地区計画：自治体独自の規制

土地購入や建築の最終判断は、必ず建築士・宅地建物取引士・自治体の都市計画課にご相談ください。

まとめ

用途地域は土地活用の出発点です。13種類のうちどこに該当するかで、建てられる建物の用途・規模・高さが大きく変わります。

まずは無料で調べられるyamada-tools.jp の用途地域チェッカーで確認してみてください。住所を入力するだけで、国土交通省の公的データから即座に結果が表示されます。

そのうえで、本格的な検討時には建築士・不動産業者・自治体への相談を組み合わせるのが、失敗しない土地活用の進め方です。