用途地域を住所で無料調査！建ぺい率・容積率の確認方法【2026年版】

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土地を買う前に用途地域を確認しないと、夢のカフェが開けない……という事態になります。逆に、用途地域さえ調べれば「この土地でどんな建物が建てられるか」が数分で判明します。

この記事でわかること（TL;DR）：

• 用途地域を住所だけで無料調査する方法（国土交通省の公式ツール使用）
• 13種類の用途地域と建ぺい率・容積率の早見表
• 購入・開業前のチェックリスト

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「この土地に家は建てられる？」——用途地域を調べる前に読む話

土地を購入しようとしたとき、あるいは店舗や工場を建てようとしたとき、必ず確認しなければならないのが用途地域です。

「住宅街のはずなのに近くにパチンコ店が建った」「商業地のつもりで買ったのに住宅しか建てられなかった」——用途地域を確認せずに動いた結果、こうした想定外の事態が起きることがあります。

用途地域とは、​その土地に何が建てられるか・どんな規模の建物が建てられるかを定めた法律上の区分です。都市計画法に基づき、全国の都市部の土地は13種類のいずれかに分類されています。

この記事では、​住所から用途地域を無料で調べる具体的な手順と、​建ぺい率・容積率の読み方を解説します。

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はじめに：なぜ用途地域を知る必要があるのか

土地を買おうとしたとき、家を建てようとしたとき、店舗を出そうとしたとき。最初に必ず確認しなければならないのが「​用途地域​」です。

用途地域とは、その土地に何が建てられるか、どのくらいの大きさの建物が建てられるかを決める、都市計画法に基づく区分です。住宅街なのに突然パチンコ店が建ったり、商業地のはずなのに住宅しか建てられなかったり――そういった混乱を防ぐために、土地ごとに用途と制限が定められています。

この記事では、以下のことを解説します：

• 用途地域とは何か（13種類の意味と違い）
• 用途地域を住所から無料で調べる方法
• 建ぺい率・容積率の読み方と計算方法
• 用途地域別の建築制限一覧
• よくある間違い・注意点

すべて国土交通省「不動産情報ライブラリ」の公的データを使った具体的な手順で説明します。

用途地域とは：13種類の区分と意味

用途地域は都市計画法第8条で定められた地域区分で、現在は13種類に分かれています。大きく分けると「住居系（8種類）」「商業系（2種類）」「工業系（3種類）」です。

住居系の用途地域（8種類）

用途地域	概要	主な制限
第一種低層住居専用地域	低層住宅のための地域	高さ10mまたは12mまで、店舗併用住宅は床面積50㎡以下
第二種低層住居専用地域	低層住宅と小規模店舗	高さ10mまたは12mまで、150㎡以下の店舗可
第一種中高層住居専用地域	中高層住宅のための地域	病院・大学・500㎡以下の店舗可
第二種中高層住居専用地域	中高層住宅と店舗	1,500㎡以下の店舗・事務所可
第一種住居地域	住宅と一定の商業施設	3,000㎡以下の店舗・事務所可
第二種住居地域	住宅と幅広い商業施設	10,000㎡以下の店舗・事務所、カラオケ可
準住居地域	道路沿いの住宅・店舗	自動車関連施設、住宅と複合
田園住居地域	農地と低層住宅の調和	2017年新設、農産物直売所等可

商業系の用途地域（2種類）

用途地域	概要
近隣商業地域	近隣住民向けの商店街
商業地域	銀行・映画館・百貨店など商業全般

工業系の用途地域（3種類）

用途地域	概要
準工業地域	軽工業・サービス施設、住宅も可
工業地域	工場メイン、住宅も建てられる
工業専用地域	工場専用、住宅は建てられない

用途地域を住所から無料で調べる3つの方法

方法1：国土交通省「国土数値情報ダウンロードサイト」

公式の生データは国土交通省が無償で公開しています。シェープファイルやGeoJSON形式でダウンロードできますが、GISソフトの操作が必要で一般ユーザーには難しいのが現状です。

方法2：自治体の都市計画図

ほとんどの市区町村が「都市計画図」をWeb公開しています。ただし、自治体ごとにシステムが異なり、住所検索ができない、PDFのみの公開、最新化されていないなど課題があります。

方法3：yamada-tools.jp の用途地域チェッカー

yamada-tools.jp の用途地域チェッカーは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」のAPIを直接利用しています。​住所を入力するだけで、その土地の用途地域、建ぺい率、容積率を即座に確認できます。

登録不要、完全無料、データはサーバーに保存されません。

建ぺい率・容積率の読み方と計算方法

用途地域とセットで覚えておきたいのが「建ぺい率」と「容積率」です。

建ぺい率（建蔽率）とは

敷地面積に対する建築面積の割合です。「建物を真上から見たときの影の大きさ」と考えるとわかりやすいでしょう。

計算式： 建ぺい率（%）＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100

例：100㎡の敷地で建ぺい率60%なら、建築面積は最大60㎡。

容積率とは

敷地面積に対する延床面積の割合です。「建物の総床面積はどこまで作れるか」を表します。

計算式： 容積率（%）＝ 延床面積 ÷ 敷地面積 × 100

例：100㎡の敷地で容積率200%なら、延床面積は最大200㎡（2階建てなら各階100㎡など）。

よくある建ぺい率・容積率の組み合わせ

用途地域	建ぺい率	容積率
第一種低層住居専用地域	30〜60%	50〜200%
第一種中高層住居専用地域	30〜60%	100〜500%
商業地域	80%	200〜1300%
工業専用地域	30〜60%	200〜400%

実際の数値は自治体ごとに異なります。必ず該当土地の数値を確認してください。

ケース別の活用方法

ケース1：マイホームを建てたい

気になる土地が見つかったら、契約前に用途地域・建ぺい率・容積率を確認しましょう。例えば「第一種低層住居専用地域・建ぺい率40%・容積率80%」なら、3階建ては建てられない可能性が高く、土地100㎡なら建築面積40㎡・延床面積80㎡が上限です。

ケース2：店舗を出したい

例えばカフェを出したい場合、第一種低層住居専用地域では床面積50㎡以下の併用住宅のみ。本格的なカフェは第二種低層以上が必要です。物件契約前に必ず確認してください。

ケース3：不動産投資・賃貸経営

中高層マンションを建てたい場合、第一種・第二種中高層住居専用地域以上が必要です。容積率も重要で、容積率が高いほど多くの戸数を確保できます。

ケース4：相続した土地の活用

相続した土地の最適な活用方法を検討する際、まず用途地域を確認します。住居系なら住宅・賃貸、商業系なら店舗・事務所、工業系なら倉庫・工場など、用途地域に応じた活用が可能です。

注意点：用途地域だけでは判断できないこと

用途地域は基本ルールですが、以下の追加規制で実際の建築は制限されます：

• 高さ制限：絶対高さ、斜線制限、日影規制
• 防火地域・準防火地域：耐火建築物の義務
• 景観地区・風致地区：デザイン・色彩の制限
• 接道義務：建築基準法上、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接している必要
• その他の地区計画：自治体独自の規制

土地購入や建築の最終判断は、必ず建築士・宅地建物取引士・自治体の都市計画課にご相談ください。

まとめ

用途地域は土地活用の出発点です。13種類のうちどこに該当するかで、建てられる建物の用途・規模・高さが大きく変わります。

まずは無料で調べられるyamada-tools.jp の用途地域チェッカーで確認してみてください。住所を入力するだけで、国土交通省の公的データから即座に結果が表示されます。

そのうえで、本格的な検討時には建築士・不動産業者・自治体への相談を組み合わせるのが、失敗しない土地活用の進め方です。

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よくある質問

Q. 用途地域は誰でも無料で調べられますか？ A. はい。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」は誰でも無料で利用できます。住所や地図上でクリックするだけで用途地域を確認できます。

Q. 用途地域の変更はできますか？ A. 個人が独自に変更することはできません。用途地域は市区町村が5年ごとに見直す「都市計画の定期見直し」の際に変更されることがあります。変更を希望する場合は市区町村の都市計画担当部署に相談してください。

Q. 建ぺい率・容積率が低いとどんな家が建てられますか？ A. 建ぺい率40%・容積率80%の土地（例：100平方メートル）の場合、建物の建築面積は最大40平方メートル、延床面積は最大80平方メートルとなります。3階建てにすれば各階26平方メートル程度の空間が確保できます。

Q. 商業地域では住宅は建てられますか？ A. はい。商業地域・近隣商業地域・準商業地域でも住宅を建てることができます。ただし工業専用地域では住宅の建設は禁止されています。

Q. 用途地域外の農地や山林に家は建てられますか？ A. 原則として、用途地域が指定されていない「農業振興地域」や「市街化調整区域」では住宅建設は難しいです。許可が必要な場合があり、地元の市区町村の農地転用・都市計画担当に相談してください。