【2026年最新】固定資産税の計算方法｜新築・中古・土地別シミュレーション
執筆者: 山田フェサル
最終更新: 2026年4月
この記事でわかること
- ✓ 固定資産税の基本的な計算方法
- ✓ 新築住宅の軽減措置（3年・5年・7年）
- ✓ 土地の評価額と住宅用地の特例
- ✓ マンション・戸建て別の計算例
- ✓ 固定資産税を安くする方法
固定資産税の基本計算式
固定資産税は、毎年1月1日時点の不動産所有者に課税される地方税です。
固定資産税 = 課税標準額 × 1.4%（税率）
※都市計画税（0.3%）が別途かかる場合あり
課税標準額とは？
固定資産税評価額に各種特例を適用した後の金額。評価額そのままではなく、特例で減額されることが多い。
固定資産税評価額とは？
市区町村が決定する不動産の評価額。3年ごとに見直し（評価替え）。実勢価格の約70%が目安。
【新築住宅】固定資産税の軽減措置
新築住宅は一定期間、建物部分の固定資産税が1/2に軽減されます。
| 住宅の種類 | 軽減期間 | 適用条件 |
|---|---|---|
| 一般住宅（戸建て） | 3年間 | 床面積50㎡〜280㎡ |
| 一般住宅（マンション） | 5年間 | 3階建て以上の耐火・準耐火建築物 |
| 認定長期優良住宅（戸建て） | 5年間 | 長期優良住宅の認定を受けた住宅 |
| 認定長期優良住宅（マンション） | 7年間 | 3階建て以上の耐火・準耐火建築物 |
⚠️ 軽減対象は120㎡まで
建物の床面積のうち120㎡分までが1/2軽減の対象。 それを超える部分は通常税率が適用されます。
【土地】住宅用地の特例
住宅が建っている土地は、課税標準額が大幅に軽減されます。
| 土地の種類 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地（200㎡以下） | 評価額の1/6 | 評価額の1/3 |
| 一般住宅用地（200㎡超） | 評価額の1/3 | 評価額の2/3 |
| 更地（非住宅用地） | 評価額の70% | 評価額の70% |
【計算例】新築戸建ての固定資産税
ケース：土地150㎡・建物100㎡の新築戸建て
条件：土地評価額1,500万円、建物評価額1,000万円
【土地の固定資産税】
小規模住宅用地の特例：1,500万円 × 1/6 = 250万円（課税標準額）
固定資産税：250万円 × 1.4% = 35,000円
【建物の固定資産税（新築軽減あり）】
新築軽減：1,000万円 × 1/2 = 500万円（課税標準額）
固定資産税：500万円 × 1.4% = 70,000円
【合計（1〜3年目）】
年間 約105,000円
※4年目以降は建物の軽減がなくなり、約175,000円に増加
ケース：築20年の中古マンション
条件：土地持分評価額300万円、建物評価額500万円
【土地の固定資産税】
小規模住宅用地の特例：300万円 × 1/6 = 50万円
固定資産税：50万円 × 1.4% = 7,000円
【建物の固定資産税】
築20年のため新築軽減なし
固定資産税：500万円 × 1.4% = 70,000円
【合計】
年間 約77,000円
固定資産税評価額の調べ方
1固定資産税の納税通知書を確認
毎年4〜6月に届く納税通知書に「価格」として記載されています。
2固定資産評価証明書を取得
市区町村の窓口で取得可能（手数料300〜400円程度）。
3固定資産課税台帳を閲覧
縦覧期間（4月頃）に市区町村で閲覧可能。近隣との比較もできる。
固定資産税の軽減措置は新築後3年で終わるため、その後の税負担増を購入前に把握しないと想定外の出費になりかねません。
よくある質問（FAQ）
Q. 固定資産税はいつ払う？
年4回（4月・7月・12月・翌2月頃）の分割払い、または4月の第1期にまとめて一括払いを選択できます。納期限は市区町村によって若干異なり、第1期に一括払いすると少額の割引（市区町村による）を受けられる場合があります。固定資産税が年20万円なら1回あたり5万円の支払いになります。
Q. 空き家にすると固定資産税が上がる？
「特定空き家」に指定されると住宅用地の特例が外れ、最大6倍になる可能性があります。適切な管理が必要です。
Q. 評価額が高すぎる場合は？
評価替えの年（3年ごと）に固定資産評価審査委員会へ審査申出が可能です。
Q. マンションの固定資産税は戸建てより安い？
一概には言えません。マンションは土地持分が小さいため土地分は安くなりますが、建物評価額は戸建てより高くなることが多いです。
まとめ：固定資産税は軽減措置を活用
固定資産税は不動産を持つ限り毎年かかるコスト。新築軽減や住宅用地の特例を正しく理解し、 適切に適用されているか確認しましょう。
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この記事は2026年4月時点の税制に基づいています。税率や軽減措置は変更される場合があります。