山田ツール
読み込み中...
山田ツール
読み込み中...
固定・変動・繰上返済・控除・借り換え 完全対応 | 変動金利将来シナリオ・5年ルール対応
5年ごとに+0.25%ずつ金利が上昇するシナリオです。
月々の返済額
77,876円
総返済額
3270.8万円
総利息
608.0万円
返済期間
35年
住宅ローンは、多くの人にとって人生最大の買い物です。この計算機では、 月々の返済額、総返済額、利息総額、さらには借り換え効果や繰り上げ返済の節約額まで シミュレーションできます。固定金利と変動金利の比較、5年ルールの影響、 住宅ローン控除の試算も可能です。
| 比較項目 | 固定金利 | 変動金利 |
|---|---|---|
| 金利水準（2026年） | 1.0%～1.8% | 0.3%～0.6% |
| 金利変動リスク | なし（期間中一定） | あり（6か月ごと見直し） |
| 返済額の予測 | 簡単（毎月一定） | 困難（金利変動による） |
| 適している人 | 金利上昇を懸念する人 | 金利低下を期待する人 |
| 選べる期間 | 2年～35年（選択制） | 35年（一括） |
| 借入金額 | 月々返済額 | 総返済額 | 利息総額 |
|---|---|---|---|
| 3,000万円 | 約77,900円 | 約3,272万円 | 約272万円 |
| 4,000万円 | 約103,900円 | 約4,363万円 | 約363万円 |
| 5,000万円 | 約129,800円 | 約5,454万円 | 約454万円 |
※元利均等返済、ボーナス返済なしの場合。実際の返済額は金融機関によって異なります。
毎月の返済額が一定。返済初期は利息の割合が高く、元金の減りは遅い。
毎月の元金返済額が一定。返済額は毎月減少していく。
変動金利で元利均等返済を選んだ場合、多くの金融機関で「5年ルール」が適用されます。 これは、金利が変動しても5年間は月々の返済額を変更せず、内部で元金と利息の配分を調整する仕組みです。 金利が大幅に上昇した場合、利息が返済額を上回り「未払利息」が発生するリスクがあります。 未払利息が発生すると、将来の返済負担が増加するため注意が必要です。
A: 一般的に、残り返済期間が10年以上あり、金利差が0.5%以上ある場合が借り換えの目安です。 ただし、借り換え諸費用（事務手数料、保証料、登記費用等）が数十万円かかるため、 損益分岐点をしっかり計算することが重要です。本シミュレーターで具体的な損益分岐点を確認できます。
A: 繰り上げ返済は、返済初期に行うほど効果が大きくなります。 ローンの初年度は利息の割合が高いため、元金を減らすことでその後の利息負担を大幅に削減できます。 例えば3000万円・35年・金利0.5%のローンで、初年度に100万円繰り上げ返済すると、 期間短縮型で約1年2か月の期間短縮、約45万円の利息節約が見込めます。
A: 2024年以降入居の場合、年末ローン残高の0.7%が所得税から控除されます。 省エネ基準適合住宅であれば13年間、一般住宅で10年間控除が受けられます。 借入額3000万円の場合、年間最大約21万円、累計約273万円の控除が期待できます。 所得税から引ききれない分は、住民税から上限97,500円まで控除されます。
免責事項：本ツールの計算結果は参考情報であり、実際の返済額と異なる場合があります。金融機関や税理士にご相談の上、最終的な判断はご自身で行ってください。