【2026年版】住宅ローンシミュレーション完全ガイド|変動vs固定・借入額別の返済額早見表
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山田ツール編集部目次
TL;DR
- 変動金利(2026年現在):大手銀行で**0.3〜0.5%**(適用後)
- 固定金利(35年):フラット35は約1.8〜2.1%
- 借入可能額の目安:年収の5〜7倍まで(返済比率25〜35%以内)
- 変動金利は短期的に安いが、金利上昇シナリオのリスク計算が必須
住宅ローン返済額の計算(元利均等返済)
月返済額の計算式
月返済額 = 借入額 × 月利 × (1+月利)^返済月数 ÷ ((1+月利)^返済月数 − 1)
借入額別・金利別の月返済額早見表(35年ローン)
変動金利0.4%(現在水準)
| 借入額 | 月返済額 | 総返済額 | 利息総額 |
|---|---|---|---|
| 2,000万円 | 約51,000円 | 約2,142万円 | 約142万円 |
| 3,000万円 | 約76,000円 | 約3,192万円 | 約192万円 |
| 4,000万円 | 約101,000円 | 約4,242万円 | 約242万円 |
| 5,000万円 | 約127,000円 | 約5,334万円 | 約334万円 |
固定金利2.0%(フラット35水準)
| 借入額 | 月返済額 | 総返済額 | 利息総額 |
|---|---|---|---|
| 2,000万円 | 約66,000円 | 約2,772万円 | 約772万円 |
| 3,000万円 | 約99,000円 | 約4,158万円 | 約1,158万円 |
| 4,000万円 | 約133,000円 | 約5,586万円 | 約1,586万円 |
| 5,000万円 | 約166,000円 | 約6,972万円 | 約1,972万円 |
変動金利vs固定金利:どちらを選ぶ?
変動金利が向く人
- 繰上返済を積極的に行う予定がある
- 収入が安定していて金利上昇にも対応できる余裕がある
- 借入期間が短い(10〜15年以内)
- 金利動向を継続的にモニタリングできる
固定金利が向く人
- 月々の返済額を確定させたい
- 共働きで一方が育休・病気になっても返済できる水準
- 金利上昇が心配で安心感を優先したい
- 今後の収入増加が見込めない
金利上昇シナリオのリミット試算
借入3,000万円・変動金利0.4%(月返済76,000円)の場合:
| 金利が上昇したら | 月返済額 | 月増加額 |
|---|---|---|
| 0.8%(0.4%上昇) | 約80,000円 | +約4,000円 |
| 1.5%(1.1%上昇) | 約89,000円 | +約13,000円 |
| 2.0%(1.6%上昇) | 約95,000円 | +約19,000円 |
| 3.0%(2.6%上昇) | 約110,000円 | +約34,000円 |
変動金利でも「金利3%になっても返済できるか」を確認してから借りることが安全です。
年収別・借入可能額の目安
銀行の審査は年間返済額が年収の35%以内(各行によって異なる)を基準とすることが多い。
| 年収 | 借入可能額の目安(変動0.4%・35年) | 月返済額 |
|---|---|---|
| 400万円 | 約3,600〜4,400万円 | 約92,000〜112,000円 |
| 500万円 | 約4,500〜5,500万円 | 約115,000〜140,000円 |
| 600万円 | 約5,400〜6,600万円 | 約138,000〜168,000円 |
| 700万円 | 約6,300〜7,700万円 | 約161,000〜196,000円 |
現実的な目安: 年収の5〜6倍が無理のない借入額とされています。
住宅ローン控除(2026年)
| 入居年 | 控除率 | 控除期間 | 借入限度額(省エネ住宅) |
|---|---|---|---|
| 2024〜2025年 | 0.7% | 13年 | 4,500万円 |
| 2026〜2027年 | 0.7% | 13年 | 3,000万円(要確認) |
年間控除額の例: 残高3,000万円×0.7% = 21万円/年(最大13年間)
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よくあるご質問
住宅ローンの頭金はどのくらい必要?
頭金なし(フルローン)でも借りられますが、物件価格の20%以上の頭金があると金利優遇を受けやすく、毎月の返済額も抑えられます。諸費用(登記・仲介手数料など物件価格の5〜10%)は現金で用意する必要があります。
ペアローンとは?
夫婦がそれぞれ借り手となるローンです。それぞれが住宅ローン控除を受けられるメリットがありますが、一方が働けなくなった場合に返済が厳しくなるリスクがあります。連帯債務型(収入合算)とは異なります。
借換えのメリットはいつから発生する?
一般的に「残債が1,000万円以上・残期間が10年以上・金利差が1%以上」の場合に借換えのメリットが出やすいとされています。ただし借換えには諸費用(20〜50万円程度)がかかるため、節約できる利息と比較が必要です。
繰上返済は元金均等と元利均等どちらが得?
繰上返済は「期間短縮型」と「返済額軽減型」を選べます。利息の節約額が大きいのは期間短縮型ですが、月々の返済負担を下げたい場合は返済額軽減型が有効です。
自営業・フリーランスはローンを組めない?
組めますが、審査が厳しくなります。確定申告2〜3年分の所得証明が必要で、経費を大きく引いた後の課税所得で審査されます。会計処理によっては借入可能額が減ることがあります。フラット35など審査基準が異なる商品を検討する価値があります。
