【2026年版】住宅ローンシミュレーション完全ガイド｜変動vs固定・借入額別の返済額早見表

TL;DR

• 変動金利（2026年現在）：大手銀行で**0.3〜0.5%**​（適用後）
• 固定金利（35年）：フラット35は約1.8〜2.1%
• 借入可能額の目安：年収の5〜7倍まで（返済比率25〜35%以内）
• 変動金利は短期的に安いが、金利上昇シナリオのリスク計算が必須

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住宅ローン返済額の計算（元利均等返済）

月返済額の計算式

月返済額 = 借入額 × 月利 × (1+月利)^返済月数 ÷ ((1+月利)^返済月数 − 1)

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借入額別・金利別の月返済額早見表（35年ローン）

変動金利0.4%（現在水準）

借入額	月返済額	総返済額	利息総額
2,000万円	約51,000円	約2,142万円	約142万円
3,000万円	約76,000円	約3,192万円	約192万円
4,000万円	約101,000円	約4,242万円	約242万円
5,000万円	約127,000円	約5,334万円	約334万円

固定金利2.0%（フラット35水準）

借入額	月返済額	総返済額	利息総額
2,000万円	約66,000円	約2,772万円	約772万円
3,000万円	約99,000円	約4,158万円	約1,158万円
4,000万円	約133,000円	約5,586万円	約1,586万円
5,000万円	約166,000円	約6,972万円	約1,972万円

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変動金利vs固定金利：どちらを選ぶ？

変動金利が向く人

• 繰上返済を積極的に行う予定がある
• 収入が安定していて金利上昇にも対応できる余裕がある
• 借入期間が短い（10〜15年以内）
• 金利動向を継続的にモニタリングできる

固定金利が向く人

• 月々の返済額を確定させたい
• 共働きで一方が育休・病気になっても返済できる水準
• 金利上昇が心配で安心感を優先したい
• 今後の収入増加が見込めない

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金利上昇シナリオのリミット試算

借入3,000万円・変動金利0.4%（月返済76,000円）の場合：

金利が上昇したら	月返済額	月増加額
0.8%（0.4%上昇）	約80,000円	＋約4,000円
1.5%（1.1%上昇）	約89,000円	＋約13,000円
2.0%（1.6%上昇）	約95,000円	＋約19,000円
3.0%（2.6%上昇）	約110,000円	＋約34,000円

変動金利でも「金利3%になっても返済できるか」を確認してから借りることが安全です。

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年収別・借入可能額の目安

銀行の審査は年間返済額が年収の35%以内​（各行によって異なる）を基準とすることが多い。

年収	借入可能額の目安（変動0.4%・35年）	月返済額
400万円	約3,600〜4,400万円	約92,000〜112,000円
500万円	約4,500〜5,500万円	約115,000〜140,000円
600万円	約5,400〜6,600万円	約138,000〜168,000円
700万円	約6,300〜7,700万円	約161,000〜196,000円

現実的な目安： 年収の5〜6倍が無理のない借入額とされています。

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住宅ローン控除（2026年）

入居年	控除率	控除期間	借入限度額（省エネ住宅）
2024〜2025年	0.7%	13年	4,500万円
2026〜2027年	0.7%	13年	3,000万円（要確認）

年間控除額の例： 残高3,000万円×0.7% ＝ 21万円/年​（最大13年間）

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