【2026年最新】固定資産税の計算方法｜新築・中古・土地別シミュレーション
最終更新: 2026年4月
この記事でわかること
- ✓ 固定資産税の基本的な計算方法
- ✓ 新築住宅の軽減措置（3年・5年・7年）
- ✓ 土地の評価額と住宅用地の特例
- ✓ マンション・戸建て別の計算例
- ✓ 固定資産税を安くする方法
固定資産税の基本計算式
固定資産税は、毎年1月1日時点の不動産所有者に課税される地方税です。
固定資産税 = 課税標準額 × 1.4%（税率）
※都市計画税（0.3%）が別途かかる場合あり
課税標準額とは？
固定資産税評価額に各種特例を適用した後の金額。評価額そのままではなく、特例で減額されることが多い。
固定資産税評価額とは？
市区町村が決定する不動産の評価額。3年ごとに見直し（評価替え）。実勢価格の約70%が目安。
【新築住宅】固定資産税の軽減措置
新築住宅は一定期間、建物部分の固定資産税が1/2に軽減されます。
| 住宅の種類 | 軽減期間 | 適用条件 |
|---|---|---|
| 一般住宅（戸建て） | 3年間 | 床面積50㎡〜280㎡ |
| 一般住宅（マンション） | 5年間 | 3階建て以上の耐火・準耐火建築物 |
| 認定長期優良住宅（戸建て） | 5年間 | 長期優良住宅の認定を受けた住宅 |
| 認定長期優良住宅（マンション） | 7年間 | 3階建て以上の耐火・準耐火建築物 |
⚠️ 軽減対象は120㎡まで
建物の床面積のうち120㎡分までが1/2軽減の対象。 それを超える部分は通常税率が適用されます。
【土地】住宅用地の特例
住宅が建っている土地は、課税標準額が大幅に軽減されます。
| 土地の種類 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地（200㎡以下） | 評価額の1/6 | 評価額の1/3 |
| 一般住宅用地（200㎡超） | 評価額の1/3 | 評価額の2/3 |
| 更地（非住宅用地） | 評価額の70% | 評価額の70% |
【計算例】新築戸建ての固定資産税
ケース：土地150㎡・建物100㎡の新築戸建て
条件：土地評価額1,500万円、建物評価額1,000万円
【土地の固定資産税】
小規模住宅用地の特例：1,500万円 × 1/6 = 250万円（課税標準額）
固定資産税：250万円 × 1.4% = 35,000円
【建物の固定資産税（新築軽減あり）】
新築軽減：1,000万円 × 1/2 = 500万円（課税標準額）
固定資産税：500万円 × 1.4% = 70,000円
【合計（1〜3年目）】
年間 約105,000円
※4年目以降は建物の軽減がなくなり、約175,000円に増加
ケース：築20年の中古マンション
条件：土地持分評価額300万円、建物評価額500万円
【土地の固定資産税】
小規模住宅用地の特例：300万円 × 1/6 = 50万円
固定資産税：50万円 × 1.4% = 7,000円
【建物の固定資産税】
築20年のため新築軽減なし
固定資産税：500万円 × 1.4% = 70,000円
【合計】
年間 約77,000円
固定資産税評価額の調べ方
1固定資産税の納税通知書を確認
毎年4〜6月に届く納税通知書に「価格」として記載されています。
2固定資産評価証明書を取得
市区町村の窓口で取得可能（手数料300〜400円程度）。
3固定資産課税台帳を閲覧
縦覧期間（4月頃）に市区町村で閲覧可能。近隣との比較もできる。
よくある質問（FAQ）
Q. 固定資産税はいつ払う？
年4回（4月・7月・12月・翌2月頃）の分割払い、または一括払いを選択できます。納期限は市区町村によって異なります。
Q. 空き家にすると固定資産税が上がる？
「特定空き家」に指定されると住宅用地の特例が外れ、最大6倍になる可能性があります。適切な管理が必要です。
Q. 評価額が高すぎる場合は？
審査申出ができます。評価替えの年（3年ごと）に、固定資産評価審査委員会に不服を申し立てることが可能です。
Q. マンションの固定資産税は戸建てより安い？
一概には言えません。マンションは土地持分が小さいため土地分は安くなりますが、建物評価額は戸建てより高くなることが多いです。
まとめ：固定資産税は軽減措置を活用
固定資産税は不動産を持つ限り毎年かかるコスト。新築軽減や住宅用地の特例を正しく理解し、 適切に適用されているか確認しましょう。
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この記事は2026年4月時点の税制に基づいています。税率や軽減措置は変更される場合があります。